6 اشتباه حقوقی که می‌تواند یک معامله املاک را به کابوس تبدیل کند

۶ اشتباه حقوقی در معامله املاک که باعث کلاهبرداری می‌شود

خرید یا فروش ملک، یکی از بزرگترین و پرحساس‌ترین تصمیمات مالی در زندگی هر فردی است. یک اشتباه کوچک حقوقی در این مسیر می‌تواند علاوه بر زیان مالی کلان، شما را برای سال‌ها درگیر دعاوی پیچیده قضایی کند. در این مقاله، به بررسی رایج‌ترین و خطرناک‌ترین اشتباهات حقوقی در معاملات املاک می‌پردازیم تا از تبدیل رویای خرید خانه به یک کابوس واقعی جلوگیری کنیم.

۱. بررسی نکردن سند ملک: اولین و مهمترین قدم

هرگز تنها به اعتماد کردن به گفته طرف مقابل اکتفا نکنید. بررسی اصالت و مشخصات سند ملک، غیرقابل مذاکره است.

• مشکل: خرید ملکی که سند آن قراردادی (غیر رسمی) است، یا دارای معارض (ادعای مالکیت شخص دیگر) می‌باشد، یا به دلیل بدهی مالک توقیف شده است.

• فاجعه: ممکن است پس از پرداخت پول، متوجه شوید مالک اصلی شخص دیگری است یا ملک قابل نقل و انتقال نیست. در این صورت پس گرفتن پول شما تنها از طریق یک دعوای طولانی و پرهزینه ممکن خواهد بود.

• راه حل: از سلامت سند در دفترخانه اسناد رسمی یا سامانه استعلام سند املاک (پایگاه اطلاع رسانی قوه قضائیه) اطمینان حاصل کنید. از مشاور املاک معتبر بخواهید استعلام لازم را انجام دهد.

۲. معامله با فرد غیرمالک یا فاقد اختیار

این اشتباه یکی از کلاهبرداری‌های رایج در بازار املاک است.

• مشکل: فردی که خود را مالک یا وکیل مالک معرفی می‌کند، ممکن است فاقد اختیار لازم برای فروش باشد. مثلاً وکالت او قبلاً لغو شده باشد، یا فقط حق مدیریت ملک را داشته باشد، نه فروش آن.

• فاجعه: معامله شما باطل است و مالک اصلی می‌تواند ملک را از شما پس بگیرد. در این حالت، شما فقط می‌توانید به فرد کلاهبردار مراجعه کنید که معمولاً پول شما را از دسترس خارج کرده است.

• راه حل: اگر مالک personally حاضر نیست، اصل وکالتنامه رسمی را مطالعه کنید. مطمئن شوید که وکالتنامه معتبر، تاریخ دار و دارای اختیار فروش است. در صورت کوچکترین شک، با دفترخانه صادرکننده وکالتنامه تماس بگیرید.

۳. تنظیم قرارداد غیررسمی (عادی) به جای سند رسمی

این مورد، بزرگترین و خطرناک‌ترین اشتباه است که مردم را به امید صرفه‌جویی در هزینه‌های دفترخانه انجام می‌دهند.

• مشکل: قراردادهای عادی (پیش فروش، قولنامه‌ای) به راحتی در دادگاه قابل انکار هستند. امکان فروش چندقلویی یک ملک توسط فرد سودجو وجود دارد.

• فاجعه: اگر فروشنده پشیمان شود یا ملک را به دیگری بفروشد، شما هیچ تضمینی برای ملک بودن ندارید. اثبات ادعای شما در دادگاه بسیار سخت و زمان‌بر خواهد بود.

• راه حل: هیچ پولی را بدون حضور در دفترخانه اسناد رسمی و تنظیم سند انتقال پرداخت نکنید. تنها سند رسمی است که مالکیت شما را به طور قطعی ثابت می‌کند.

۴. بررسی نکردن وضعیت اعیانی و عرصه (در آپارتمان ها)

این مشکل به ویژه در آپارتمان‌های قدیمی و زمین‌های واقع در مجتمع‌ها شایع است.

• مشکل: ممکن است ملک شما اعیانی (خود ساختمان) باشد اما عرصه (زیربنا و زمین) به صورت قراردادی یا منقطعی از سازمانی مثل شهرداری اجاره شده باشد.

• فاجعه: با پایان قرارداد اجاره عرصه، ممکن است مجبور به تخلیه ملک شوید یا هزینه‌های سنگینی برای تمدید اجاره نامه بپردازید.

• راه حل: از وضعیت عرصه ملک به طور دقیق سؤال کنید و در سند رسمی، به آن اشاره شود. در مورد املاک واقع در زمین‌های دولتی،احتیاط کنید.

۵. عدم رسیدگی به بدهی های ملک

ملک ممکن است بدهکار باشد و این بدهی به دوش خریدار جدید بیفتد.

• مشکل: بدهی‌های معوقه مانند عوارض شهرداری، هزینه‌های تعمیراتی مشاعات ساختمان، قبوض آب و برق و گاز و حتی وام مسکن که بر روی ملک باقی مانده است.

• فاجعه: شما به عنوان مالک جدید، قانوناً مسئول پرداخت این بدهی‌ها خواهید بود.

• راه حل: از فروشنده گواهی عدم بدهی به شهرداری و سایر سازمان‌های مربوطه را دریافت کنید. قبض‌های آب، برق و گاز را به نام خودتان تفکیک کنید.

۶. عدم حضور مستأجر یا تصرف غیرقانونی

خرید ملکی که در آن مستأگر ساکن است یا فردی به طور غیرقانونی آن را تصرف کرده، می‌تواند بسیار مشکل‌ساز باشد.

• مشکل: اگر مستأجر حاضر به تخلیه نباشد، شما باید از طریق مراجع قضایی برای تخلیه اقدام کنید که ممکن است ماه‌ها به طول بینجامد.

• فاجعه: شما مالک هستید اما نمی‌توانید به ملک خود وارد شوید و باید هزینه دادگاه و زمان برای تخلیه پرداخت کنید.

• راه حل: ترجیحاً ملکی را بخرید که خالی از سکنه است. در غیر این صورت، تخلیه مستأجر را به صورت شرط ضمن عقد در سند رسمی قید کنید و تا زمان تخلیه و تحویل ملک، بخشی از پول را پرداخت نکنید.

جدول خلاصه اشتباهات و راهکارها

سخن پایانی: سرمایه شما در گرو احتیاط است

هیچ معامله ملکی آنقدر فوری یا urgent نیست که بتوانید از مشورت با یک وکیل پایه یک دادگستری متخصص در املاک چشم‌پوشی کنید. هزینه مشورت با یک وکیل حرفه‌ای، به هیچ عنوان قابل مقایسه با خسارت‌های میلیاردی یک معامله اشتباه نیست. با صبر، بررسی دقیق و رعایت اصول حقوقی، می‌توانید از این کابوس بزرگ جلوگیری کنید و با خیال راحت مالک ملک مورد علاقه خود شوید.